写字楼市场逐渐转暖 未来销售量有望回升

http://www.myliving.cn 2012-10-19 房地产时报

租赁市场:租金涨多跌少空置多数下降

据中原集团研究中心监测,2012年9月,写字楼租赁市场扭转了之前的疲软表现,主要城市写字楼租金涨多跌少。其中广州、成都延续了之前的上涨趋势,环比分别上涨5.02%、0.46%;上海租金本月冲高回落,深圳租金终结了之前的下降趋势,连续第四个月徘徊筑底。

空置率方面,多数写字楼出现回落,其中京沪表现尤佳,供不应求明显。9月,北京、上海写字楼空置继续下滑,其中北京甲级和准甲级写字楼的空置率分别仅为3.39%和2.02%;而上海甲级和准甲级写字楼的空置率分别仅为2.64%和3.18%。

销售市场:供求两旺价格走势分化

同月,各地写字楼市场呈现出供求两旺的行情。供应方面,北、上、广、深四大城市写字楼供应大幅增加,新增供应58.59万平方米,环比增长95%。销售方面,本月写字楼销售则依然保持相对高位,四大城市写字楼总计成交47.29万平方米,环比下降14%。1-9月四大城市写字楼销售371.94万平方米,与去年同期相比下降6%,写字楼市场整体平稳。

值得关注的是,10月初,上海再现一例大宗交易,中华企业出售旗下上海中华企业大厦,收购方为私募基金高和资本,成交总价7.9亿元,部分资金紧张的开发商出售旗下商用物业的现象仍将持续。

而价格方面,各大城市写字楼价格走势继续分化,强者愈强的走势仍在延续。根据中原二手写字楼价格监测系统显示,9月,广州价格继续上升,涨幅为1.16%,今年以来累计上升8.76%;深圳则继续延续下降趋势,本月跌幅为1.28%,今年以来累计下跌8.77%。

总体来看,写字楼租金回报率仍在高位波动,今年以来变化不大。其中,上升的城市有深圳、成都、杭州,累计分别上升6.45%、1.07%、16.47%;下降的城市有广州、重庆,累计分别下降5.84%、3.51%。

土地市场:供应维持高位流标回落低点

中原集团研究中心监测的13个重点城市商办用地数据显示,9月供应与8月基本持平,维持较高供应量,但较2011年平均供应量下降约21%;商办用地成交出现小幅回升行情,成交量环比微增约5%,但较去年平均水平大幅下降约52%。

季峰表示,从我们监测的12个重点城市(不含重庆)数据来看,9月份商办用地流标率大幅下降为年内最低点,由8月份的约17%降为约7%,这主要是得益于9月土地市场整体成交活跃的行情,商办用地成交亦渐显活跃;但除优质地块外,商办用地仍以底价成交为主。

未来预测:租赁仍将平淡销售重趋活跃

季峰认为,目前来看,中国经济仍未明显起色,写字楼租赁市场表现仍将平淡,但是写字楼销售市场在未来或将明显改观。一方面,住宅市场和商业地产市场之间的此消彼长在最近几年十分明显,近期住宅市场成交开始回落,未来量升价涨的格局或将放缓,部分资金或将重新关注商业地产市场;另一方面,随着降息、降准、行业振兴政策的陆续实施,资金供应规模逐步上升,而回报要求逐步降低,在传统的投资渠道住宅投资因限购承载能力有限的前提下,或将有更多的闲置资金转向回报率相对较高的商业地产市场。

 

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